Armelle Pape Van Dyck
Pour de nombreux investisseurs français possédant un bien immobilier en Espagne, cette affaire est loin d’être anecdotique. Elle touche directement à la rentabilité des investissements locatifs réalisés de l’autre côté des Pyrénées
La Commission européenne vient de relancer un vieux contentieux fiscal avec l’Espagne. Sept ans après l’ouverture d’une procédure d’infraction, Bruxelles reproche toujours à Madrid de traiter différemment les propriétaires résidents et non-résidents en matière de revenus locatifs.
Un avantage fiscal réservé aux résidents
Actuellement, les contribuables résidant fiscalement en Espagne peuvent bénéficier d’une réduction significative sur les revenus tirés de la location d’un logement. Historiquement fixée à 60% de la base imposable, cette réduction a été réaménagée en 2025 avec des abattements pouvant désormais varier entre 50% et 90% selon certaines conditions. En revanche, les propriétaires non-résidents restent exclus de ces dispositifs.
Pour la Commission européenne, cette différence de traitement constitue une restriction à la libre circulation des capitaux garantie par les traités européens. Bruxelles estime qu’un citoyen français, allemand ou belge investissant dans l’immobilier espagnol ne devrait pas être fiscalement pénalisé par rapport à un résident espagnol dans une situation comparable.
Face à l’absence de réforme satisfaisante, la Commission a accordé à l’Espagne un nouveau délai de deux mois pour corriger sa législation. À défaut, la procédure pourrait franchir une nouvelle étape et conduire à une saisine de la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE).
Un enjeu important pour la rentabilité locative
Cette question fiscale est particulièrement sensible car l’Espagne demeure l’un des marchés immobiliers les plus attractifs d’Europe pour les investisseurs étrangers.
Dans de nombreuses régions touristiques ou littorales, les rendements locatifs bruts restent supérieurs à ceux observés dans plusieurs grandes villes françaises. À cela s’ajoute, pour les résidents fiscaux espagnols, un avantage majeur : la possibilité de ne soumettre à l’impôt qu’une partie des revenus locatifs grâce aux abattements prévus par la loi.
Concrètement, un propriétaire résident fiscal en Espagne bénéficiant d’un abattement de 60% ne sera imposé que sur 40% de ses revenus locatifs. Cet avantage améliore considérablement la rentabilité nette de l’investissement. Les non-résidents, eux, sont privés de ce mécanisme, ce qui réduit l’intérêt économique de certaines opérations immobilières.
Pour les investisseurs français qui hésitent entre conserver leur résidence fiscale en France ou s’installer en Espagne, cette différence de traitement peut représenter plusieurs milliers d’euros par an.
L’Espagne cédera-t-elle?
L’histoire récente montre que Madrid résiste parfois longtemps aux injonctions de Bruxelles en matière fiscale, mais finit souvent par devoir modifier sa législation après une condamnation judiciaire.
L’exemple le plus célèbre est celui du «Modelo 720«, ce formulaire créé en 2013 pour lutter contre la fraude fiscale, qui oblige les résidents en Espagne (espagnols ou étrangers) à déclarer leurs avoirs détenus à l’étranger. La Commission européenne avait contesté ce dispositif en raison de sanctions jugées disproportionnées et contraires à la libre circulation des capitaux. Après plusieurs années de procédure, la CJUE a condamné l’Espagne en 2022, obligeant le gouvernement à revoir en profondeur son système de pénalités.
Autre précédent notable : les droits de succession et de donation. Pendant des années, les non-résidents étaient soumis à un traitement moins favorable que les résidents espagnols. La CJUE a estimé en 2014 que cette différence constituait une discrimination contraire au droit européen. L’Espagne a finalement dû modifier sa législation pour aligner le régime applicable aux non-résidents.
Plus récemment encore, Bruxelles a engagé ou poursuivi plusieurs procédures concernant des traitements fiscaux jugés défavorables aux non-résidents, notamment sur certaines opérations patrimoniales ou sur l’imposition de biens immobiliers détenus en Espagne.
Quels espoirs pour les propriétaires étrangers?
Compte tenu de ces précédents, les chances de voir l’Espagne maintenir durablement cette distinction entre résidents et non-résidents paraissent limitées.
Si Madrid refuse une nouvelle fois de modifier sa législation, la Commission pourrait saisir la CJUE. Or la jurisprudence européenne est généralement défavorable aux dispositifs fiscaux qui réservent un avantage aux résidents tout en l’excluant aux contribuables d’autres États membres lorsque les situations sont comparables.
Plusieurs fiscalistes recommandent déjà aux propriétaires non-résidents de conserver soigneusement leurs déclarations et d’envisager des demandes de rectification ou de remboursement si une décision européenne venait à leur donner raison.
Pour les investisseurs étrangers, l’enjeu dépasse le simple cadre technique de l’impôt. Il s’agit de savoir si l’Espagne continuera à réserver une partie des avantages fiscaux de son marché locatif à ses seuls résidents ou si elle sera contrainte, une fois de plus, d’aligner sa législation sur les principes de libre circulation défendus par l’Union européenne.
Bruselas planta cara a España por penalizar fiscalmente a los propietarios no residentes
La Comisión Europea acaba de reabrir un antiguo conflicto fiscal con España. Siete años después del inicio de un procedimiento de infracción, Bruselas sigue reprochando a Madrid que trate de forma diferente a los propietarios residentes y no residentes en materia de ingresos por alquiler. Para muchos inversores extranjeros que poseen un inmueble en España, este asunto no es baladí. Afecta directamente a la rentabilidad de sus inversiones.
Una ventaja fiscal reservada a los residentes
Actualmente, los contribuyentes con residencia fiscal en España pueden beneficiarse de una reducción significativa sobre los ingresos obtenidos por el alquiler de una vivienda. Históricamente fijada en el 60 % de la base imponible, esta reducción fue modificada en 2025, con deducciones que pueden variar ahora entre el 50 % y el 90 % según determinadas condiciones. En cambio, los propietarios no residentes siguen excluidos de estos beneficios.
Para la Comisión Europea, esta diferencia de trato constituye una restricción a la libre circulación de capitales garantizada por los tratados europeos. Bruselas considera que un ciudadano francés, alemán o belga que invierte en el mercado inmobiliario español no debería verse perjudicado fiscalmente frente a un residente español en una situación comparable.
Ante la falta de una reforma satisfactoria, la Comisión ha concedido a España un nuevo plazo de dos meses para modificar su legislación. En caso contrario, el procedimiento podría avanzar hacia una nueva etapa y llevar a la presentación del caso ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).
Un asunto clave para la rentabilidad del alquiler
Esta cuestión fiscal es especialmente importante porque España sigue siendo uno de los mercados inmobiliarios más atractivos de Europa para los inversores extranjeros.
En muchas regiones turísticas o costeras, los rendimientos brutos del alquiler siguen siendo superiores a los observados en varias grandes ciudades europeas. A esto se añade, para los residentes fiscales españoles, una ventaja importante: la posibilidad de que solo una parte de los ingresos por alquiler esté sujeta a impuestos gracias a las deducciones previstas por la ley.
En la práctica, un propietario con residencia fiscal en España que disfrute de una reducción del 60 % sólo tributará por el 40 % de sus ingresos por alquiler. Esta ventaja mejora considerablemente la rentabilidad neta de la inversión. Los no residentes, en cambio, quedan privados de este mecanismo, lo que reduce el atractivo económico de algunas operaciones inmobiliarias.
Para los inversores extranjeros que dudan entre mantener su residencia fiscal en su país o trasladarse a España, esta diferencia de trato puede representar varios miles de euros al año.
¿Cederá España?
La historia reciente demuestra que Madrid a veces resiste durante mucho tiempo las exigencias de Bruselas en materia fiscal, pero con frecuencia acaba teniendo que modificar su legislación tras una condena judicial.
El ejemplo más conocido es el del “Modelo 720”, un formulario creado en 2013 para luchar contra el fraude fiscal, que obliga a los residentes en España (españoles o extranjeros) a declarar sus bienes situados en el extranjero. La Comisión Europea cuestionó este sistema debido a unas sanciones consideradas desproporcionadas y contrarias a la libre circulación de capitales. Tras varios años de procedimiento, el TJUE condenó a España en 2022, obligando al Gobierno a revisar profundamente su sistema de sanciones.
Otro precedente importante son los impuestos sobre sucesiones y donaciones. Durante años, los no residentes estuvieron sometidos a un tratamiento menos favorable que los residentes españoles. El TJUE consideró en 2014 que esta diferencia constituía una discriminación contraria al derecho europeo. Finalmente, España tuvo que modificar su legislación para equiparar el régimen aplicable a los no residentes.
Más recientemente, Bruselas ha iniciado o continuado varios procedimientos relacionados con tratamientos fiscales considerados desfavorables para los no residentes, especialmente en determinadas operaciones patrimoniales o en la tributación de bienes inmuebles situados en España.
¿Qué esperanzas tienen los propietarios extranjeros?
Teniendo en cuenta estos precedentes, parece limitada la posibilidad de que España mantenga durante mucho tiempo esta distinción entre residentes y no residentes.
Si Madrid se niega nuevamente a modificar su legislación, la Comisión podría recurrir al TJUE. Ahora bien, la jurisprudencia europea suele ser desfavorable a los sistemas fiscales que reservan una ventaja a los residentes mientras excluyen de ella a contribuyentes de otros Estados miembros cuando las situaciones son comparables.
Varios expertos fiscales ya recomiendan a los propietarios no residentes conservar cuidadosamente sus declaraciones y considerar solicitudes de rectificación o devolución si una decisión europea les diera la razón.
Para los inversores extranjeros, el asunto va más allá de una simple cuestión técnica de impuestos. Se trata de saber si España seguirá reservando parte de las ventajas fiscales de su mercado de alquiler únicamente a sus residentes o si se verá obligada, una vez más, a adaptar su legislación a los principios de libre circulación defendidos por la Unión Europea.